原报道｜香港置地：光环之变

观点网 在新一任行政总裁上任半年后，香港置地于近期宣布了一项新策略。
在新策略下，香港置地将不再于亚洲区内投资“建售物业”（build-to-sell）项目，
当中包括住宅及拥有中期租赁的资产。
香港置地将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。
新策略方向旨在充分利用亚洲主要市场内顶级商业和零售地产行业的增长潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。此外，通过短期绩效指标的支持，新策略亦为集团长期增长提供了清晰的目标及指标。
通过在2035年之前回收高达100亿美元的资金，香港置地期望其息税前利润及每股分红均能实现双倍增长。
也因此，对于新策略的发布，市场普遍认为是由于业绩原因。
扭转亏损业绩
香港置地有着超百年的悠久历史。过去的财务表现大多时候为正向，但在近年常有波动。在过去四年中，香港置地有三年出现年度亏损。于2024财年上半年亏损又再次延续，且较去年同期亏损额高出一倍多。
今年8月初，香港置地公布的2024财年上半年业绩显示，截至6月30日止6个月，基本亏损为700万美元，去年同期的基本净利润为4.22亿美元。
公告显示，这主要是由于向中国发展地产提供的2.95亿美元的非现金拨备，大多数受影响项目位于武汉、南京及重庆等地。若剔除该影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。
2024年上半年股东应占亏损为8.33亿美元，去年同期为3.33亿美元。这主要反映了因投资重估而产生的未变现净非现金亏损，2024财年上半年和去年同期房地产投资组分别为8.26亿美元和7.55亿美元。其中，今年的净重估损失主要来自香港写字楼投资组合，在市场租金小幅下降之后，部分被估值所抵消。
可以看到，期内的亏损主要受两方面影响。其一是发展物业，尤其是中国大陆市场的表现。住宅市场持续疲弱，在大多数城市，一级和二级市场的需求和销售价格都有所下降。
这一点在2023财年也有所体现。数据显示，于2023财年，香港置地基本溢利下跌5%至7.34亿美元。开发物业的总贡献受到中国大陆具有挑战性的市场条件的影响，导致销售额和利润率下降。
据官网披露的信息，发展物业皆为高尚住宅和混合用途的发展项目，大部分位于中国内地和新加坡，在其他东南亚市场的项目也愈来愈多。于中国内地，发展物业项目数量达13个。
其二，香港置地的投资物业以商业为主，位于亚洲主要门户城市的核心商业区，主要集中在香港和新加坡。而在2024财年上半年，香港投资物业租金下调。
显然，针对这两项原因，香港置地选择从内地市场的发展物业着手，以期改善财务表现。并借此机会，转向侧重于长期投资，实现短期与长期目标的重新明确。或许可理解为，走向一条更纯粹的，能贡献长期收益，具备增长潜力，以及抗风险能力佳的发展路径。
香港置地表示，新策略方向旨在充分利用亚洲主要市场内顶级商业和零售地产行业的增长潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。此外，通过短期绩效指标的支持，新策略
亦为集团长期增长提供了清晰的目标及指标。
“透过在2035年之前回收高达100亿美元的资金，集团期望其息税前利润及每股分红均能实现双倍增长。”
关键人物退场
相应的，伴随这样“大动作”，人事上也“作出”调整。
10月30日，有市场消息称，香港置地中国区董事兼总裁凌常峰即将离职，目前属于业务交接期。
据称，凌常峰将于明年1月底正式离开公司，随后将继续担任香港置地高级顾问，以协助公司在中国的业务实践重新定位战略、政府关系以及与外部利益相关者的沟通。
香港置地将通过将重庆的某些服务外包给凌常峰计划建立的新轻资产业务公司的方式给与他支持（进一步详情将适合时公布）。香港置地中国区董事兼开发公司总经理陈戈将接替凌常峰的职位，担任新的总裁。
公开资料显示，凌常峰是在2003年以应届生身份加入香港置地中国住宅物业于内地的第一个项目，担任副董事长助理。两年后正式加入香港置地，之后在中国住宅物业部门担任相关职位，并管理在重庆投资的多个项目公司，直到升至中国区总裁。
可以看到，在他任职期间，一直关注内地市场，又以住宅业务为重心。
而在去年6月，香港置地暨西岸金融城发布会上，凌常峰曾提及，“20年前，我们的重心是在香港和东南亚，但是在最近5、6年，我们新增投资的90%都在内地。我们希望，将来香港、东南亚和内地之间是一个三角支撑关系。”
值得一提的是，在去年11月，香港置地宣布委任斯米高为行政总裁，其前一任黄友忠自2016年起担任该职务，已有七年之久。
黄友忠同样“偏爱”内地市场，他在香港置地的中国内地发展策略制定和执行上担任重要角色。其任职期间，可以说香港置地在内地的脚步有了明显加快。
其中就包括2020年2月，香港置地以310.5亿元的价格拿下得上海徐汇滨江西岸金融港地块，刷新内地市场土地总价记录。地块总建面近180万平方米，其中住宅部分的建面仅为20万平米。
根据规划，地块将建设以甲级办公为主体，以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。
此后一年，香港置地在内地的动作更是频频。仅在下半年，就以总价43.16亿元拿下武汉光谷中心城地块，溢价率高达84.36%；总价47.33亿元拿下上海徐汇区斜土街道xh128D-06地块地块；5.7亿元竞得苏州金鸡湖两宗地块；3.7亿元拿下合景泰富四川成都一项目的50%股权；以及以22.33亿元总价摘得成都青羊区两宗地块。
但彼时的内地房企们，已经转向审慎的投拓态度。土拍市场底价成交、城投托底现象已经显现。
相较于因财务问题被掣肘的房企，香港置地显然有实力游刃有余。所处的市场于后者而言，更似一场短期波动。
也因此，曾有报道指出，黄友忠用了两年时间，将香港置地在亚洲的投资增加了一倍，从疫情前的18亿美元变成33亿美元。当然，其中也包括加强公司在香港的核心投资组合和扩大在东南亚的业务。
该报道还指，在亚洲金融危机和2003年非典爆发期间，黄友忠从零开始，重建香港置地在上世纪80年代剥离的住宅业务。但显然现在已不是他的时代。
今年4月1日，斯米高接替黄友忠成为新一任的行政总裁。随着话事人的变更，新战略也正式发布。新战略下，香港置地将不再于亚洲区域内投资“建售物业”（build-to-sell）项目，其中包括住宅及拥有中期租赁的资产。
香港置地表示：“我们不再投资建售业务的战略决策将帮助我们更好地管理受土地收购速度、市场条件和其他外部因素影响的收益波动。我们将尽可能加快投资资本的回报，同时仍以同样的高标准完成所有目前承诺的项目。”
光环之变
退出建售业务之后，香港置地下一步的重心将落在何处？
值得注意的是，据公开信息，斯米高曾担任丰树欧洲及美国区域首席执行官，并在丰树工作近七年时间，负责发展丰树在欧洲和美国的新业务和现有业务，以及集团的整体运营表现。
更早之前，斯米高还曾是高盛集团合伙人，主管东南亚投资银行业务以及日本以外亚太地区的房地产业务。
丰富的房地产、资本市场和投资银行经验，正是香港置地谋求下一步发展所看中的。
据悉，香港置地将转向基金管理，并专注于亚洲门户城市的超高端综合商业地产。计划通过在区域门户城市的中央商务区开发或收购新的超高端项目来增加其长期经常性收入，这些发展项目将包含甲级写字楼、豪华零售、酒店和品牌住宅元素。
基于此，就在近日，有接近香港置地的人士向观点新媒体透露，香港置地位于内地的光环产品系有一定概率也将做出调整。该人士提到，不排除将该产品系“剥离”处理。对于这一潜在可能的调整，业内表示并不意外。
一方面，从产品定位来看，香港置地在内地主要有两条商业线，分别为“中寰”和“光环”，“中寰”定位高端奢侈，聚焦核心城市，有“旗舰中寰”、“地标中寰”、“精品中寰”三大系列。
“光环”偏向中端并有更多自然元素，主张为生活注入自然灵感，探索在地文化融合，成就城市区域升级，定位为地标区域型城市自然综合体，城市能级上相对次一级。
尽管进入大陆市场近二十年，香港置地的商业项目却并不多，相对符合外界对港资“精雕细琢”的印象。
2016年，香港置地在内地的首个商业项目重庆长嘉汇购物公园才正式落地。第二个项目便是北京王府中環，2011年，该公司于北京拿下王府井地块，之后打磨多年直至2018年项目才正式开业，这也是香港置地在内地的首个高端商业项目。
重庆光环购物公园是由香港置地打造的首个“光环”项目，同时是香港置地在中国西南地区的首个独资商业项目。由此，“光环”被看作是香港置地的内地限定产品线。项目于2021年开业，2023年客流同比增长55.68%，营业额同比增长32%。
去年6月，香港置地召开的上海西岸金融城项目发布会上，该公司宣布正式将这两大产品线，作为集团全新“双环战略”。并透露，未来3年即将相继在中国的香港、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉十座城市共计开出11个新项目，实现10城17环的战略布局。
其中，计划于2025年-2027年开出的项目包括重庆中寰万象城、杭州光环梦中心、上海西岸金融城、苏州中寰、武汉光环。
就区域布局来看，重庆和以上海为中心的华东区域仍是香港置地的发展重点。
一年后的今年6月26日，香港置地宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，将投资超过4亿美元，全面扩建及升级旗下位于香港中环的置地廣塲零售物业组合。此外，置地广场多家现有奢侈品牌租户亦将额外投资约6亿美元于项目中设计与打造崭新体验。
一同宣布的还包括，香港置地将在未来四年于四个内地城市推出“中環”系列地标性建筑，新增的净零售可出租面积增至达34.4万平方米。上海西岸金融城项目也将纳入“旗舰中寰”系列。
在如今消费趋势下，购买力不打折的大抵也是在真正具备时尚影响力的国际化城市。
另一方面，按照新战略中所提及的，香港置地将考虑通过REITs或其他第三方资本工具进行资本回收。“光环”项目或可作为标的资产。
而无论如何，对香港置地而言，回收资金是头等大事。据悉，这一新战略预计将在未来10年内回收100亿美元的现有资本，为新投资产生现金并提高股东回报。其中，预计60亿美元来自完成并出售余下的建售物业项目，另外40亿美元则主要来自投资物业。
此外，香港置地也计划在第三方资本的参与下，预计到2035年，将公司的资产管理规模从400亿美元扩大至1000亿美元。
正如斯米高在接受相关采访时所谈到的，“香港置地的核心竞争力在于综合体，这就是我们想朝这个方向转型的原因。”
“理想的情况是，我们成为一家更加注重投资地产、收入质量高的公司。我们希望获得第三方资本。我们希望成为一家基金管理公司。”
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